地区計画の申出制度

みんなでつくるまちづくりルール

はじめに

自分たちのまちの将来像を考えた時,「今の良好な環境を将来にわたって守り育てていきたい」「今の街の姿をよりよくしていきたい」と思ったことはありませんか？

まちづくりのルールには,現在も都市計画で決めたさまざまなルールがあります。例えば,建ぺい率（敷地に対してどれだけの面積で建物を建てることができるか）や容積率（敷地に対してどれだけの床面積の建物を建てることができるか）,用途地域（どのような目的の建物を建てることができるか）といったものがあります。これによって,建物の大きさや用途が決まっています。しかし,これらのルールはこれらの基準にさえあっていれば,建物を建てることができる,というものでもあるのです。

皆さまが,自分たちの街に適合した,よりきめの細かいまちづくりのルールをつくろう,と思ったとき,どのような方法が考えられるでしょうか？

地域に根ざしたまちづくりルール

それでは,地域に根ざしたまちづくりルールの制度にはどのようなものがあるのでしょう？

1.建築協定～みんなで守るまちづくりルール

建築協定は,地域の皆さんの話し合いの中で,合意形成を図り,建物の建て方について「協定」をつくるものです。このルールは,地域の皆さんが作り,守り,まちを自主的に育てていくもので,ルールの運用は,地域の皆さんでつくる建築協定運営委員会で守っていきます（万が一違反があった場合は民事協定違反として取り扱うことになります）。

（1）ルール化できる内容としては

• 建物の用途
• 建物の規模（建ぺい率や容積率）
• 建物の高さ
• 道路や隣の敷地との境界から外壁までの距離
• 敷地の最低規模敷地の地盤の高さ
• 塀の構造や種類

などがあります。

（2）ルール化する手順としては

• まず,地域の皆さんで話し合いをし,どの区域で,どういったルールを設けるかを決めます。
• 合意形成を図ります。
• 藤沢市に申請をします（担当は計画建築部建築指導課）
• 市の認可を受けた後,協定を締結します。

詳しくは,担当課（建築指導課）にお問い合わせください。 

• 建築協定について

2.地区計画～まちづくりルールを法的に守ります

建築協定が地域の皆さんが自主的に守り育てていくルールであるのに対し,地区計画はまちづくりルールを都市計画で定め,さらに建物に係るルールの部分については市の建築物の制限条例（藤沢市地区計画等の区域内における建築物の制限に関する条例）の中で,建物を建てる際のルールとして法的に担保するものです。ルールに適合しない計画を進めることはできない,という,より効力の大きいルールを定めることができます。

＊特に建物等の景観に係る部分（色彩や形態）については、藤沢市都市景観条例に基づく景観形成地区制度もあります。江の島地区のように両方を併用することも可能です。

この地区計画の制度について,皆さまでルールを作って市に申出を行う制度が「地区計画等の原案の申出制度」です。

地区計画等の原案の申出

地区計画等の原案とは？

地区計画等は皆さんにとって最も身近な都市計画です。

このため,都市計画で定める際には,まず最初にルールの「たたき台」ともいうべき「原案」を作成し,地域の皆さまのご意見を聴きながら,最終的なルール作りを進めていく,という制度になっています（都市計画法第16条第2項）。

申出制度とは？

地区計画等を皆さまが主体的に検討し,活用するために設けられたのが地区計画等の申出制度です（都市計画法第16条第3項）。これは,それぞれの市の条例で制度化を図ると,次のような内容を市長に対して要請できるものです。

1. 地区計画等の都市計画決定 ある一定以上の区域において,新たに地区計画等を都市計画で定めるよう申出することができます。
2. 地区計画等の変更 現在ある地区計画等の区域の変更や,定められたルールの内容の変更を申出することができます。
3. 地区計画等の原案 地区計画等の中でルール化したい内容を申出することができます。

藤沢市では,平成14年12月18日から,この申出制度を藤沢市地区計画等の作成手続に関する条例（以下「作成手続条例」と略。）にて,制定しました。

地区計画の申出にあたって

地区計画等全般のうち,一般型の地区計画以外の制度は前提として他の法令による区域の指定を受けなければなりません。ここでは,最も皆さんにとって身近な一般型の地区計画の例についてご紹介していきます。

1.対象区域

• （1）市街化区域
• （2）市街化調整区域のうち,本市の都市計画において市街化区域編入を目指すと位置づけられた区域（特定保留区域）
• （3）（2）に挙げた以外の市街化調整区域の場合は,全て地目が宅地である区域

＊このうち（2）,（3）については,地区計画等を定めるにあたり,藤沢市単独で進めることができず,神奈川県知事との協議が必要になります。

2.区域の設定と形状

地区計画を定める区域の設定は,以下の条件を満たすようにしてください（作成手続条例第5条）。

• （1）面積 0.5ヘクタール（5,000平方メートル）以上
• （2）境界 道路や鉄道若しくは軌道の線路,その他の恒久的な施設,河川・水路等によって区画されていること

3.地域の同意

まちづくりのルールを定めるには,地域の合意形成が必要です。申出に当たっては次の2つの同意条件の双方を満たす必要があります（作成手続条例第5条）。

• （1）同意人数
  地区計画を定める区域内の土地所有者及び建築物を建築する目的で設定された借地権（一時利用は除く）を有する人（借地権者）の3分の2以上の同意が必要です。
• （2）同意面積率
  地区計画を定める区域内で,同意した人が所有する面積と,同意した借地権者が借地権を持つ面積の合計が,区域全体の面積と区域内の借地権の対象面積の合計の3分の2以上であること。

同意条件の詳細（PDF：53KB）

定めることができる内容

地区計画として定めることができるものは次のものがあります（＊は必須）。

＊地区計画の名称
＊地区計画の位置・面積				位置は「○○（町名）地内」で示します。面積の単位はヘクタール。
＊地区整備方針（地区のまちづくりの方針や目標）	地区計画の目標			地区のまちづくりの現状と課題,そして将来像を定めます。
	土地利用の方針			地区のまちづくりのうち,どのような土地利用形態がふさわしいかを定めます。
	地区施設の整備方針			地区に必要な道路や公園・広場などの整備していく場合,その整備方針や維持管理方針を定めます。
	建築物等の整備方針			地区内で建築される建築物や工作物などの基本方針を定めます。
	その他			草地や樹林地の保全方針や,緑化の方針などを定めます。
地区整備計画（地区のまちづくりの詳細のルール）（▲）については,建築物の制限条例では定めることができないものです。	地区施設の配置及び規模			地区内の街路や公園などの路線数・箇所数,位置,規模を定めます,
	建築物等に関する事項	地区の区分	地区の名称	地区内をさらに細かく区分してルールを定める場合,それぞれの地区を設定し,区域の名称と面積を定めます。
			地区の面積
		建築物等の用途の制限		用途地域上建築可能な建築物用途（建築基準法第48条）の範囲のうち,（1）地区内で建築できない建築物,もしくは（2）建築できる建築物を決めます。用途地域制よりもきめ細かい土地利用の用途を定めるのに大変有効なルールで,良好な居住環境の保持,商業上の利便性等の維持促進,住工混在地域での用途配置の適正化など,地域に根ざした活用が考えられます。
				例：
				（1）の場合の例
				次に掲げる建築物は建築してはならない。
				1.公衆浴場
				2.床面積が1,500平方メートルを超える共同住宅
				（2）の場合の例
				次に掲げる建築物以外は建築してはならない。
				1.専用住宅
				2.長屋又は共同住宅（それぞれの住戸が2戸のもの）
		建築物の容積率の最高限度又は最低限度		容積率の最高限度（規模を抑えたいとき）,又は最低限度（高度利用を促進したいとき）を定めます。（なお市街化調整区域内では最低限度を定めることができません。）
		建築物の建ぺい率の最高限度		建ぺい率の最高限度を定めます。建て詰まりを防ぎたいときに有効なルールです。
		建築物の敷地面積の最低限度		建物の敷地（＝1宅地）の規模の最低限度を定めます。宅地の細分化を防ぎたいときに有効なルールです。
		建築物の建築面積の最低限度		建築面積（建物の建っている部分の面積）の最低限度を定められます。ペンシルビルなどの狭小建物の林立を避け,共同化等による土地の高度利用を促進するのに有効です。（なお市街化調整区域内では定めることができません。）
		壁面の位置の制限		敷地の境界（道路境界・隣地境界）からの壁面後退位置を決めることができます。隣棟間隔を開けたい時に有効です。
		壁面後退区域における工作物の設置の制限（▲）		また,一部の地区計画の手法（街並み誘導型地区計画）によっては,壁面の位置を制限した区域（壁面後退区域）において,工作物の設置を制限できます。
		建築物等の高さの最高限度又は最低限度		建築物等の高さを制限することができます。スカイラインを揃えたい時に有効です。（なお市街化調整区域内では最低限度を定めることができません。）
		建築物等の形態又は意匠の制限		屋根や外壁などの意匠・形態を定めることができます。街並みの表情づくりに有効です。
		かき又はさくの構造の制限		かきやさくの構造や形態を制限できます。
				（例）辻堂砂場地区地区計画
				敷地境界線のかき又はさくの構造は,生け垣又は透視可能な高さ1.5メートル以下のフェンス等と植栽を組み合わせたものとする。ただし,フェンス等の基礎で高さ0.6メートル以下のもの又は門柱にあっては,この限りではない。
	土地利用に関する事項	樹林地・草地等の保全（▲）		現に存する樹林地・草地・水辺地・湿地帯・街道の並木等で,それぞれ保全すべき区域を定めることができます。屋敷林や生け垣などの多く存する住宅地等を,一体的に保全を図る区域として定めることも可能です。
				（例）江の島地区地区計画
				1.良好な自然環境の確保に必要な現に存する樹林地及び草地等を緑地として保全する。
				2.樹林地,草地等の保全区域内には,建築物その他の工作物を建築,築造又は設置してはならない。ただし防災上又は公益上やむを得ない場合は,この限りではない。

申出をいただくにあたって

申出を頂くにあたって,まずは市役所都市計画課にご相談ください。必要な書類をお渡しします。
また,申出を頂いた後,市は,次の点を検討してご連絡いたします。

1. 本市の都市計画・都市マスタープランその他の計画に適合しているか。
2. 地区計画等を定めていく過程で,区域内の土地所有者及び利害関係を有する者のおおむね全員の同意が,原則として得られるかどうか。
3. 道路・公園等の地区施設が定められている場合には,区域内の土地所有者及び利害関係を有する者が,その整備を行うことに同意できるかどうか。

＊なお,ここでいう「利害関係を有する者」とは都市計画法施行令第10条の4に規定する者をいいます。

都市計画法施行令第10条の4（抜粋）

・・・利害関係を有する者は,地区計画等の案に係る区域内の土地について対抗要件を備えた地上権若しくは賃借権又は登記した先取得権,質権若しくは抵当権を有する者及びその土地若しくはこれらの権利に関する仮登記,その土地若しくはこれらの権利に関する差押えの登記又はその土地に関する買戻しの特約の登記の登記名義人とする。